当前我国关于上海墓地权属性质的学说主要有三种，分别是:租赁权说、用益物权说和特许用益物权说。下面笔者就各学说合理和值得商榷之处进行逐一的分析和探讨。上海墓地太仓公墓双凤纪念园
租赁权说
租赁权说，是指经营性墓地与其购墓者之间只是租赁关系，不是产权关系。民政部社会事务司副司长李波在谈到这一问题时，也进一步的确认了墓地的权利主体只有使用权，没有所有权。①租赁权说认为:第一，购墓者与墓地的经营管理单位是租赁权的双方主体。承租人应当是死去的城镇居民的近亲属，出租人则应当是经营性墓地的经营管理单位;第二，租赁关系成立之后，承租人可以得到一个墓地使用权证书，②持有者并无处理此块墓地的权利;第三，墓地是此租赁合同中的租赁物;第四，承租每二十年需交纳一次的租金，即管理费。
该学说的合理之处在于，第一，墓地的经营者和使用人之间达成了交易关系。死者近亲属在缴纳了使用费之后，建墓方将墓地交付给死者近亲属占有、使用，并签订合同规定使用的期限，和双方在使用期限内所享有的权利和承担的义务。第二，墓地经营者和使用人之间的交易关系具备租赁关系的表面特征或基本要素。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条到第二百三十条规定了租赁合同适用的具体规则。③出租人将租赁物交付给承租人，承租人交纳租金给出租人，承租人对租赁物享有相应的权利，对出租人承担相应的义务，即租赁合同成立。出租人转让的是租赁物的使用、收益权而不是其所有权，当租赁关系结束后承租人应当将租赁物返还。在租赁关系存续期间，出租人履行对租赁物的维修义务，承租人履行交纳租金的义务。由此我们可以看到，墓地的经营管理方将租赁关系的标的物交付给了承租人，即死者的近亲属。死者的近亲属作为承租人，缴纳租金给出租方。在墓地的租赁合同成立之后，死者的近亲属就享有对墓地占有、使用的权利了，墓地的出租方承担维修、管理墓地的义务。第三，经营性墓地项目的行政审批程序及墓地销售、收回效果看似租赁关系。经营性墓地从提出申请到通过审批再到最后建成开展营业的过程中，第一步就是经营性墓地的经营主体向相关行政部门提出申请，并以划拨或者出让的方式从国家所有的土地中获得目标土地的使用权;第二步由相关部门颁发产权证书给申请单位，即墓地建设单位，建墓单位依法开始施工建设;第三步是在竣工以后，政府进行工程验收，验收合格允许其“出租”，再将经营性墓地里面一个个独立的墓地进行“转让”，二十年为一个期限周期。一旦时间到期，不履行缴费义务，管理方可以收回墓地。
然而当我们把这种租赁关系放到我国现行的法律法规中来看的话，似乎又没有充分的法律依据，上述所提及的理由也不足以表明其就是租赁权。第一，墓地的经营者与使用人与租赁关系主体不契合。《合同法》中没有具体的条文限制出租人和承租人的主体资格。但《殡葬管理暂行办法》对于墓地权利的主体，是有明确的法规限制的。①公益性墓地的使用主体只能是具有农村户口的集体组织成员，经营性墓地的使用主体是城镇居民。因此这并不符合租赁合同主体的一般规定。第二，墓地使用期限与租赁期限不契合。从标的物的使用期限来看，《合同法》规定的租赁合同的期限是二十年，二十年以后合同终止，但双方当事人可以通过续订的方式让原合同继续生效，但是其期限依然受限于二十年。②墓地经营者与使用人若订立的是租赁合同，那么在租赁期满后墓地经营者可以名正言顺地要求承租人重新支付高昂的租金(而不仅仅是墓地管理费)，否则不予续租。死者亲属除了迁移骨灰别无选择，这是及其不符合我国的传统文化风俗的。国民购买墓地是希望死者能有一个葬身之地，其灵魂能够得到安息，同时也给亲属提供了一个缅怀死者的地方，表达对死者的追忆之情，所以墓地是一种附属了人格利益的财产实体，因此在通常情况下一旦安葬下去都不会挪动。如果墓地因为租赁期限届满，每二十年就需要迁移一次，或者因为墓地的经营管理单位即出租人提出更多的要求，承租人无法接受，出租方解除租赁合同，承租人只能选择迁坟，这是绝对不能被我国人民接受的。另一方面，《公墓管理暂行办法》规定了购买者购买的经营性墓地的缴费周期是二十年，①如果某块经营性墓地所占用的土地是国有建设用地，享有建设用地使用权，使用期限是五十年，那么这样就与《合同法》规定的租赁合同最长只能签订二十年的规定相冲突;第三，墓地经营者与使用人之间的权利义务与租赁关系不契合。我国《合同法》中规定了出租人的维修义务，②但实际上墓地经营者并没有承担墓地的维修义务。倘若我们把经营性墓地的使用权看成是对墓地的租赁，那交纳租赁费用是理所应当的事情，但若租赁费用包括建设墓地的材料费、安葬费以及保护墓地的管理费，这就与租赁关系中对等的权利义务关系及其不契合，与我们日常生活中的房屋等其他不动产的租赁也大不相同，因为一般我们租赁房屋只缴纳出租金，并没有要求缴纳建设房屋的材料费。这样对比，租赁权说不仅不符合相关法律的规定，也不符合我们的日常交易习惯，并且有很多地方都充满了矛盾。
综上所述，租赁权说虽有合理之处但依据不足，笔者不赞同这种学说。